영화 파묘에서 한 대사가 생각난다.
“아직도 명당이 있어?”
그렇다. 부동산 입지 분석도 마찬가지다.
아직도 좋은 입지가 있느냐
시간이 흐르면서 경제가 파도를 타고, 부동산 시장은 성장과 침체를 거치면서 어쨌든 가격이 오르는 곳이 있다.
좋은 입지란 가격이 우상향 하는 곳이다.
그렇기 때문에 그런 입지가 좋은 곳을 분석하는 요소와 기술은 분명히 존재한다.
살기 좋은 곳은 사람들을 끌어 모으고, 사람들이 모이면 더욱 살기가 좋아지며 선순환이 이뤄진다.
입지가 좋은 곳을 아는 사람이 풍요로워지는 것은 당연한 이치이다.
교통
편리한 교통은 단기간에 이뤄지기 힘든 요소이다.
입지에서 결코 빠질 수 없는 가장 중요한 요소인 편리한 교통은 직주근접과도 매우 밀접하다.
비슷한 시기에 완공된 아파트라도 집값의 차이가 나기 마련인데, 이 차이점을 가장 분명하게 가르는 것은 교통이다.
흔히 접근성이라고도 표현 한다.
강남과의 접근성이 좋았던 분당이 가장 큰 집값 상승폭을 이뤄낸 것은 결코 우연이 아니다.
광역급행철도인 GTX에 노선을 집어 넣으려고 목숨 거는 이유도 향후 만들어질 미래가치를 보기 때문이다.
직주근접
실거주 수요자가 가장 중요하게 보는 요소 중 하나가 바로 직주근접이다.
직주근접은 내 직장과 집의 거리인데, 직주근접이 삶의 질과도 상당히 많은 영향을 만들어낸다.
필자 역시 직주근접이 좋은 입지의 매우 중요한 요소 중 하나라고 느낀다.
집과 직장과의 거리가 편도로 20분 40분 씩 멀어질 때마다 가족과의 함께 보내는 시간이 줄어들거나 내 자신에게 투자하는 기회비용이 커짐을 아셔야 한다.
그리고 기업체가 많은 지역의 근처에 있는 집들은 절대 망하지 않는다는 말이 있다.
어찌됐든 직주근접을 선호하는 사람들이 많다는 뜻일 것이다.
인프라(상권) 및 여가문화생활
여러 상업 시설과 문화 시설이 갖춰진 인프라는 사람들이 많을 수밖에 없다.
사람들이 많아 질수록 더더욱 인프라는 강력하게 갖춰질 것이다.
특히 향후에는 주거 인프라에 대한 관심도가 급증할 것이라 본다.
집 주변 대형공원이나 백화점 또는 복합쇼핑몰이 있다는 것은 부동산 시장이 침체기를 겪어도 버텨줄 수 있는 요소가 된다.
대형 병원, 대형 마트, 브랜드 숍, 기타 문화 및 상업 시설들을이 갖춰진 곳으로 이사 갈 것인가, 허허벌판 차타고 10분 이상 나가야 마주할 수 있는 곳으로 갈 것인가
답은 정해져 있다.
학군
교육열이 높기로 유명한 우리나라는 입지 분석을 할 때 학군을 빼놓을 수 없다.
학부모들은 이사를 갈 때도 학군을 제1순위로 정해두고 학군이 좋은 곳으로 몰리는 경향이 있다.
단순히 초,중,고등학교가 가까운 곳이 아닌 학업성취도 평가가 좋은 학교로 수요가 많다.
내 자식을 위해 흔히 말하는 꼴통학교를 피하고 싶은 것이다.
충분한 재력과 아이에 대한 관심도가 높다면 누구라도 당연히 학군을 따질 수밖에 없다.
학군이 좋기 때문에 집값이 비싸질 수도 있으며, 집값이 비싸기 때문에 학군이 좋아지는 경향도 있다.
서로가 상관관계가 있는 것으로, 부촌일수록 학군이 좋아진다.
미래 가치 지역
현재의 집값보다 앞으로 우상향할 미래가치가 충분한 곳을 나름대로 분석해 본다.
재건축 및 재개발은 매우 큰 호재로 계획대로 개발사업대로만 진행된다면 말그대로 대장아파트가 탄생한다.
주변 대형 복합쇼핑몰이나 브랜드입점이 예정되어 있다면 자연스럽게 주변 가치는 상승할 수밖에 없다.
또는 도시철도 노선이 주변 개통 예정이라든지, 위에서 말한 GTX 노선이 관련이 있다면 집값이 매우 가파르게 오를 수 있다.
주의할 점은 이런 개발 호재들은 반드시 계획과 완공까지의 기간을 확인해야 한다.
개발 계획의 변경과 착공 후에도 설계 변경 등의 지연이 발생한다면 그 기간은 10년, 20년이 걸릴지 아무도 모른다.
지역우월감
좋은 차량을 탔을 때 느끼는 하차감이 있다면, 아파트는 그런 의미로 지역우월감이 있다.
고소득자가 많은 지역, 부촌이거나 좋은 학군 이거나 좋은 인프라를 갖춘 지역에 사는 사람들에 대한 요소다.
이 지역은 많은 사람들의 선망이 되는 지역이다.
자연스럽게 인프라가 발달하고, 학군도 좋은 곳이다.
이런 요소들이 하나 둘 차곡차곡 쌓이면서 사람이 살기 좋은 곳이 된 곳이다.
대표적으로 강남 압구정을 들 수 있다.
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