전세사기를 막기 위한 최소한의 자기방어인 대항력과 우선변제권을 위해 임차인이 반드시 알아야 하는 것 중 하나는 ‘임차권등기명령‘이다.
보증금을 노리는 하이에나 같은 사기꾼들의 먹잇감이 되지 않기 위해 임차인들은 더 똑똑해져야 한다.
대항력과 우선변제권이란
기본적으로 대항력과 우선변제권을 설명해보자면, 계약한 전셋집의 등기부등본에 근저당권 같은 임차인에게 불리한 기타권리가 없는 상태에서,
임차인이 전입신고와 점유(이사)를 하면 그 다음날 0시부터 강력한 힘이 생기는데, 그것이 바로 대항력이다.
대항력은 임차인의 가장 강력한 힘 중 하나인데, 전세사기로 인해 집이 경매 절차에 들어갔을 때 경매 낙찰자가 임차인의 보증금 전액을 돌려줄 때까지 계속 살 수 있다.
대항력을 취득한 임차인은 경매 낙찰자가 보증금 전액을 물어줘야하며, 보증금 전액을 받기 전까지 정당하게 점유를 인정받을 수 있는 강력한 임차인의 권리이다.
여기다 확정일자까지 받게 된다면(전입신고 + 점유(이사) + 확정일자), 우선변제권을 받게 된다.
우선변제권은 배당순위라고 보면 되고, 쉽게 말하면 경매 낙찰금을 등기부등본에 나와있는 순서대로 금전을 배당받을 수 있는 권리다.
이 또한 매우 강력한 임차인의 권리이며 다음날 0시부터 효력이 발생하는 특징이 있다.
이 임차인의 무기인 대항력과 우선변제권에 대한 예를 들자면,
1억 8천만원인 빌라가 있으며, 그 빌라에 임차인의 전세금은 2억원이다.
임차인에게 선순위 대항력과 우선변제권이 있다면 경매 낙찰대금이 1억 9천만원이라고 봤을 때 임차인은 1억 9천만원을 배당받을 수 있으며, 나머지 1천만원은 낙찰자에게 대항력을 주장할 수 있다.
임차권등기명령
이런 중요한 임차인의 무기인 대항력과 우선변제권을 지키기 위한 방법 중 하나는 바로 임차권등기명령이다.
임차권등기명령은 전세계약이 만료해도 보증금을 돌려주지 않을 때 쓸 수 있으며, 다른 곳으로 이사를 가야할 때 임차인의 대항력과 우선변제권(최우선변제권)을 계속 유지해준다.
부득이하게 다른 곳으로 전입신고를 해야하는 상황에서도 대항력과 우선변제권(최우선변제권)이 동일하게 유지되는 것이다.
이 임차권등기명령은 임차인이 단독으로 집주인 동의 없이 인터넷이나 임차주택의 소재지 관할 법원에서 신청할 수 있다.
이 임차권 등기명령의 조건은 2가지면 된다.
- 임대차 계약 만료
- 보증금 미반환
주택임대차보호법 제3조의3 제1항(임차권등기명령) 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원ㆍ지방법원지원 또는 시ㆍ군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. (주택임대차보호법)
임차권이 등기된 집에 새로운 임차인은 최우선변제권이 없기 때문에 아마도 새로운 임차인이 들어올 가능성은 거의 없을 것이다.
보통 이런 임차권 등기가 된 경우는 집주인이 보증금을 돌려줄 수 없거나, 돌려줄 수 없는 상태라는 것을 인증하는 것이다 다름 없다.
그렇기 때문에 임차권등기명령은 집주인을 압박하는 수단으로 이용할 수 있다.
부동산 시장이 심상치는 않고, 집주인은 보증금을 돌려준다는 약속을 자꾸 어길 때 임차인의 입장에서는 난감하기 짝이 없다.
집주인의 사정도 사정이지만 임차인은 임차인대로 사정이 있기 마련이다.
보증금을 돌려받는 것은 당연한 임차인의 권리이니 임차권등기명령 고민을 하루빨리 결심으로 바꿔야 내 피같은 돈을 지킬 수 있다.
한가지 주의할 점은 임차권등기명령을 신청했다고하여 바로 당일에 효력이 발생하지 않는다.
보통 임차권등기명령이 등기부등본에 명기되기까지 보통 2주의 시간이 필요하다.
때문에 이 같은 소요기간을 염두에 두고 날짜 계산이나 계획을 세우기 바란다.
