재건축사업이란

재건축, 재개발

비슷하면서도 다른 사업이다.

재건축사업이 일상화된 단어가 됐지만 실제 그 의미와 실질적 절차가 희미한 경우가 많다.

이번 기회에 재건축사업이란 무엇이며 어떤 프로세스를 거치는지 알아보자.

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재건축사업은 정비기반시설은 양호하지만 30년 이상 노후 또는 불량 건축물을 철거하고 조합원에게 신규 아파트 입주권을 공급하는 사업이다.

재건축사업에 동의하지 않는 비조합원은 매도청구 대상이 되어 시가보상 받는다.

조합설립추진위원회

재건축사업을 추진하기 위해 조합설립추진위원회가 구성되어야 한다.

조합설립추진위원회 기능과 역할
- 정비사업전문관리업자 선정 및 변경
- 설계자의 선정 및 변경
- 조합설립인가를 받기 위한 업무추진

재건축사업의 주요 대상은 신규 고가 아파트다.

최근에는 조합의 분담금 때문에 문제가 많이 일어나고 있는 실정이다.

소유자는 재건축사업의 조합원이 될지, 비조합원이 될지 결정을 해야 한다.

분담금 고려, 수입원 점검, 은퇴 노후 계획 등 종합적으로 고려해보시기 바란다.

동별 : 구분 소유자 과반수

주택단지의 전체 : 구분소유자의 3/4 이상 및 토지면적의 3/4 이상 동의

그 외 : 토지 또는 건축물 소유자 3/4 이상 및 토지면적의 2/3 이상 동의

조합원 자격은 정비 구역 내 건축물 및 그 부속 토지의 소유자다.

재건축사업에 동의를 해야지 조합원에 해당되며 입주권을 받을 수 있다.

투기과열지구 지정 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립 인가 후 해당 정비사업의 건축물이나 토지를 양수한 자는 조합원이 될 수 없다.

일부 예외에 해당되는 조합원 자격이 되는지는 면밀히 확인해 보시기 바란다.(도시정비법제 39조 및 동법 시행령 제37조)

재건축사업 조합원이 재건축사업에 동의하지 않으면 매도청구 대상이 된다.

매도청구는 시가보상이 원칙이다.

조합에서는 매도청구 소송을 진행하게 되고 보상가격은 법원에서 감정평가한다.

대상은 조합설립에 동의하지 아니한 자와 시장 군수 등 토지주택공사 등 신탁업자의 사업시행자 지정에 비동의한 자이다.

절차로는 아래와 같다.

재건축사업 시행자는 사업시행계획인가의 고시가 있은 날부터 30일 이내 대상자에게 조합설립 또는 사업시행자의 지정에 관한 동의 여부를 회답할 것을 서면 촉구
촉구를 받은 소유자는 촉구를 받은 날로부터 2개월 이내 회답
기간 내 회답하지 아니한 경우에는그 토지 등 소유자는 조합설립 또는 사업시행자의 지정에 동의하지 아니하겠단 뜻을 회답한 것으로 봄
2개월 회답 기간이 지나면 사업시행자는 그 기간이 만료된 때로부터 2개월 이내에 조합설립 또는 사업시행자 지정에 동의하지 아니한 뜻을 회답한 토지 등 소유자와 건축물 또는 토지만 소유한 자에게 건축물 또는 토지의 소유권과 그 밖에 권리를 매도 청구할 수 있음

재건축 매도청구 외에 현금청산이 있다.

법령 근거로는 도시 및 주거환경 정비법 제73조다.

현금청산 대상자는 분양 신청을 하지 아니한자, 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자, 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자, 도시 및 주거환경정비법 제73조제6항에 따라 분양신청을 할 수 없는 자다.

관리 처분인가 및 고시된 다음 날부터 90일 이내 협의기간을 가지며 협의기간 만료일 다음날 부터 60일 이내에 매도청구 할 수 있다.

이 때도 매도청구 보상은 시가보상이다.