전세사기를 예방하는 가장 중요한 방법 중 하나는 바로 전세보증보험을 가입하는 것이다.
전세보증보험이란 집주인이 임대차 계약기간이 지났는데도 보증금을 돌려주지 않는다면 보증기관이 집주인 대신 임차인에게 보증금을 지급해주는 보험이다.
그리고 그 보증기관은 집주인에게 보증금을 구상한다.
임차인은 보증기관에서 보증금을 받으면 되기 때문에 추후에 보증기관이 집주인에게 구상할 보증금은 신경쓰지 않아도 된다.
전세보증보험, 종류와 특징
전세보증보험은 허그(HUG)나 SGI서울보증, HF 등에서 가입할 수 있으며, 허그는 주택도시보증공사, HF는 한국주택금융공사가에서 취급하고 있다.
전세대출을 받았다면 대출보증서를 발급한 기관에서만 가입이 가능하며, 전세대출을 받지 않았다면 3개 기관 중 한 곳을 선택할 수 있다.
각각의 전세보증보험을 정리해 보자면,
- HUG (주택도시보증공사) : 수도권은 7억원 이하, 비수도권은 5억원이하의 임차보증금 한도이며, 보증요율은 SGI보다 낮다.
- SGI(서울보증) : 아파트는 보증금 한도가 없는만큼 다른 2곳보다 보증금 한도가 가장 높으며, 보증요율은 높은 편이다.
- HF(한국주택금융공사) : 보증요율은 위의 두곳보다 낮으며 가입 대상은 HUG와 같다.
각 보증 상품마다 상품별, 지역별 가입 대상과 조건이 다를 수 있기 때문에 자신에게 맞는 상황에서 보장 내용을 각각 비교 후 판단해야 한다.
전세보증보험 주의해야 할 점
전세보증보험을 가입했으니 이제 보증금은 무조건 받을 수 있다?
전세보증금을 청구하고 지급받기 까지 절차가 생각보다 순조롭지 않으니 주의해야 한다.
전세보증금을 가입할 땐 집주인의 동의도 필요 없고, 가입절차도 간단하지만, 전세보증보험을 청구하려면 몇가지 알아야 한다.
전세보증보험을 청구하려면 다음과 같은 조건이 있다.
- 대항력 및 우선변제권 취득
- 계약종료(갱신거절) 통지
1번은 이전에 설명했듯이 대항력과 우선변제권이 취득했어야 하며, 취득하지 못해 요건을 갖추지 못했다면 보증효력이 없다.
관련 : ‘임차권등기명령’ 대항력과 우선변제권을 지키는 수단
2번은 전세계약기간 만료 2개월 전까지 집주인에게 전세계약을 연장하지 않겠다는 갱신거절을 명확하게 통지해야 한다.
전세계약을 연장하지 않겠다는 갱신거절 통지는 집주인에게 카톡이나 문자만 보낸다고 완료된 것이 아니다.
집주인의 답장이 있어야 한다.
나중에 집주인이 그런 말은 못 들었다고 딴소리 하면 복잡해진다.
갱신거절을 위해 통화를 할 때 녹음을 하는 것도 괜찮다.(이래서 갤럭시를 써야하는건가..)
요건을 다 갖추고도 전세보증보험을 청구해야하는데 이 청구시기도 계약 만료 후 약 1개월 후에 해야한다.
이것을 보증기관에서는 전세보증금반환보증사고(HUG 바로가기)라고 한다.
그래서 추후에 일이 어떻게 진행될 지 모르니 임차권등기를 신청하는 것이 좋다.
1개월 후에 청구를 한다고 해도 바로 전세보증금을 돌려받지 못하고 최소 1개월 이상이 걸린다고 보면 된다.
청구를 하려면 또 확정일자, 전세계약서 사본, 주민등록 초본 등 제출서류가 만만치 않다.
그러니 이 사실을 먼저 인지를 하고 이사를 가는 등 미래 계획을 짜놔야 한다.
청구를 했다고 해도 보증기관에서 지급거절이나 보류가 되기도 하니 안심하지 말아야 한다.
임차인이 보증보험을 들지 않았다면 임대인의 보증보험을 확인하면 된다.
만약 임대인이 주택임대사업자라면 임대보증금반환보증보험이 의무가입이니 반환보증을 청구하면 된다.
하지만 의무가입을 하지 않았다면?
임대보증금반환보증보험 제도의 유명무실
주택임대사업자라면 임대보증금반환보증보험이 의무가입이기 때문에 임차인들은 안심한다.
이것을 전세사기단이 노린다.
임대사업자로 등록된 바지사장이 과태료를 받든, 형사처벌을 받든 임대보증금반환보증보험에 가입하지 않아 피해가 많이 발생했다.
임차인들에게는 보증보험을 들었다고 안심시킨 뒤 전세사기를 친다.
임대인이 임대사업자라고 하더라도 의무가입이 아닌 몇 가지 예외규정이 있다.
1. 임대보증금이 「주택임대차보호법」 제8조제3항에 따른 금액 이하이고 임차인이 임대보증금에 대한 보증에 가입하지 아니하는 것에 동의한 경우 2. 임대사업자가 「공공주택 특별법」 제45조의2에 따라 기존주택을 임차하는 공공주택사업자와 임대차계약을 체결하는 경우로서 해당 공공주택사업자가 보증 가입 등 임대보증금 회수를 위하여 필요한 조치를 취한 경우 3. 임차인이 보증회사 및 이에 준하는 기관에서 운용하는 전세금 반환을 보장하는 보증에 가입하였고, 임대사업자가 해당 보증의 보증수수료를 임차인에게 전부 지급한 경우 - 출처(민간임대주택에 관한 특별법 제49조제7항)
임대사업자인 임대인이 보증금반환보증보험에 가입했다면 보증수수료의 75%는 임대인이, 25%는 임차인이 부담한다.
전세사기와 내 전세보증금을 보호할 수 있는 전세보증보험을 적극 활용하기 바란다.
