전세 계약 시 권리분석을 위해 등기부등본까지 떼서 본 것까지는 잘했지만 소유자가 신탁회사라면 한번 짚어봐야 한다.
전세 사기에서 최근 많이 발생하는 것 중 하나는 진짜 집주인이 아닌 신탁회사가 있었고, 신탁이라는 의미가 뭔지도 모른 채 계약을 하는 경우가 있었다.
다른 집을 볼 여유가 없고, 이 집 외에는 다른 선택사항이 없어 보일 때 급하게 계약하는 경우에는 실수를 저지를 수 있다.
그리고 계약기간이 지나 전세보증금을 받으려고 할 때 돌려 받을 수 없다는 사실을 알았을 때는 이미 늦었다.
등기부등본상 소유자가 신탁회사 라면 주의
일반적으로 등기부등본에 소유자가 신탁회사라면 전세 계약시 피해를 볼 가능성이 크다.
신탁회사가 소유자라면 권리 관계가 복잡하기 때문인데, 특히 사회초년생들은 전세 사기의 먹잇감이 되기 쉽다.
등기부등본을 떼서 봐도 근저당권이 없고 깨끗하기 때문에 이런 점에서 일단 안심하게 된다.
그러나 일반적인 전세계약에서는 임대인과 임차인이 있는 반면 ‘신탁‘등기가 등록된 계약에서는 계약당사자가 위탁자, 수탁자, 임차인, 수익자가 된다.
전세 사기 계약 시 위탁자가 임차인과 계약을 했을 것이고, 이는 권한 없는 자가 전세 계약을 체결한 것이 된다.
이는 아무 효력이 없는 계약이 될 수 있기 때문에 임차인은 불법점유가자가 되고 우선변제권 등도 주장할 수 없게 된다.
이런 신탁등기가 되어 있는 임대차 계약시 특별한 위임사항이 없는 한 임대인란에는 신탁사가 있어야 맞다.
신탁 등기란 무엇인가
신탁의 종류로는 관리신탁, 담보신탁, 개발신탁, 처분신탁이 있는데, 담보신탁이 가장 자주 볼 수 있는 신탁이며 대부분 담보신탁으로 사기가 이뤄진다.
등기부등본상 갑구에 사람이나 법인 이름이 없고 ㅇㅇ신탁이라 되어 있다.(참고 : 근저당권은 을구에 기재됨)
간단히 이해하기 쉽게 설명하면 부동산 주인이 부동산 소유권을 신탁회사로 넘기고 수익권증서를 교부받은 후, 그 수익권증서를 담보로 은행으로부터 대출을 받는 것이다.
금리도 낮고 담보대출규모도 더 많이 받을 수 있기 때문에 종종 볼 수 있다.
만약 신탁 등기가 되어 있다면 등기부등본 외에 ‘신탁원부‘를 꼭 발급받아서 봐야 한다.
이 신탁원부에는 신탁회사 수탁자와 원래 소유주인 위탁자 간의 계약 기재사항이 담겨있어 임대차 계약 시 체결할 수 있는 권한을 확인할 수 있다.
신탁 등기 매물 전세 계약 시
말이 신탁원부를 확인하는 것이지 실제 이 계약서 등을 보면서 확인 할 사항이 어디인지조차 모를 때가 있다.
그래서 차라리 신탁 등기가 되어 있는 부동산이라면 계약 자체를 말리는 이유이다.
그래도 계약을 해야겠다면, 특약사항으로 잔금시 신탁등기 말소 조건을 반드시 넣어야 한다.
또는 특약사항으로 잔금 지급 시까지 소유권 이전이 임대인 명의로 이전이 안된다면 계약의 무효와 함께 계약금 반환 및 손해배상도 걸어 놓는 방법도 있다.
그래도 잘 모르겠다면 법률 전문가의 도움을 받는 것이 좋다.
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