임차인은 전세 보증금을 지키기 위한 행동 중 확정일자를 받을지 전세권 등기를 받을지 고민일 것이다.
두 가지의 가장 큰 차이점은 임대인의 동의여부와 효력시기이다.
일단 두 가지의 개념부터 설명해보도록 한다.
확정일자
확정일자는 일반적으로 거주지 행정복지센터에서 임대차 계약 사실이 해당 날짜라는 도장을 찍어 부여받는 것으로,
등기부등본에는 나타나지 않지만, 확정일자의 계약서가 향후 권리분석이나 분쟁 시 증거의 효력이 발생한다.
그래서 경매가 발생하면 후순위권리보다 먼저 배당받을 수 있는 우선변제권을 갖는다.
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당연히 우선변제권은 전입신고 + 점유(이사) + 확정일자의 콤보가 있어야 효력이 있다.
문제는 전입신고를 받으면 그 즉시 효력이 발생하지 않고 다음 날 0시부터 효력이 발생하기 때문에,
그 전에 나쁜 마음을 먹은 집주인이 다음 날 0시가 되기 전에 대출을 받아 근저당권이 설정이 되면 임차인의 보증금은 날라가게 되는 것이다.
그래서 임차인의 가장 강력한 권리를 행사하려면 전입신고를 하고 점유(이사)를 하고 바로 확정일자까지 받아둬야 한다.
전입신고 + 점유(이사)를 해야 대항력이 생기며, 전입신고 + 점유(이사) + 확정일자 까지 받아야 우선변제권이 생긴다.
확정일자를 먼저 받았다고 하더라도 전입신고와 점유(이사)가 있어야 그 다음날 0시에 우선변제권과 대항력이 생긴다.
예를 들어, 전입신고 + 점유(이사)가 7월 7일에 했다면 7월 8일 0시에 대항력이 발생하며 확정일자도 7월 7일에 받았다면 역시 7월 8일 0시에 대항력이 발생한다.
그래서 임차인은 7월 8일 0시부터 대항력과 우선변제권이 있다.
만약 6월에 미리 임대차 계약을 하면서 계약서에 확정일자를 받았다면 바로 효력이 발생하지 않고, 7월 7일에 전입신고와 점유(이사)를 한 후 7월 8일 0시에 대항력과 우선변제권이 생긴다.
확정일자는 즉시 효력이 발생하지만, 우선변제권이 발생하려면 전입신고와 점유(이사)가 선행되어야 한다.
전세권 등기
전세권 등기는 확정일자와 다르게 등기부등본에 기재된다.
그리고 가장 큰 차이점은 전세권을 등기하는 당일에 즉시 우선변제권에 해당하는 효력이 발생한다.
확정일자로는 불안감을 느끼고 확실히 하기 위해 전세권 등기를 하는 임차인들도 많이 있다.
중요한 것은 전세권을 등기하려면 집주인의 동의가 있어야 한다.
그리고 임차인은 전세권 등기 시 각종 세금과 수수료가 발생한다.
따라서 전세권을 등기하는 데 임대인과 임차인 모두 거부감을 느끼는 경우도 있다.
그러나 전세권 등기를 하는 것에 소극적으로 대응하지 말고 임대인과 임차인 모두 적극적으로 검토를 해보는 게 좋다.
전세권 등기를 애초부터 염두에 두고 전세 계약 시 특약으로 전세권 설정 등기를 하는 것이 동의하는 내용을 만들어서 넣길 바란다.
만약 갑자기 아무말도 하지 않다가 임차인이 전세권 등기를 요구하면 임대인은 부담감을 느낄 수 있다.
따라서 말이라도 먼저 해놓길 바란다.
만약 임차인의 입장에서 사정상 전입신고 등 대항력과 우선변제권 발생을 위한 행동이 힘들다면, 전세권 설정을 하기 바란다.
내 재산은 내가 지켜야 하며, 임대인이나 공인중개사가 챙겨주지 않는다.
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