[주택청약] 생애최초 특별공급 자격정리(민간)

생애최초 특별공급 자격정리(민간)

이 제도는 본래는 자녀가 있어야 했지만, 관련 법이 2021년도에 개정되어 1인가구의 주택구입을 위한 자구책으로서 일정한 조건을 충족하여 더 높은 확률로 주택청약에서의 경쟁력을 높이는 방법 중에 하나로 변모했습니다.

생애최초 특별공급은 신혼부부 특별공급과 함께 어떤 것이 더 유리한지에 대한 전략적 선택이 필요하게 됐습니다. 청약시장에서 당첨확률을 높이는 생애최초와 신혼부부 특별공급에 대한 내용을 안내하니 내집마련에 도움이 되시길 바라겠습니다.

근거 : 주택공급에 관한 규칙 제43조(생애최초 주택 구입자 특별공급)

생애최초 특별공급은 세대에 속한 모든 자가 과거에 주택을 소유한 사실이 없는 경우에 한정하여 평생 1번 쓸 수 있는 청약시장에서 강력한 무기로 쓸 수 있는 제도입니다.

대상 주택은 전용면적 85제곱미터 이하만을 대상으로 하며 일정한 소득과 알아야 하는 조건이 있습니다.

85제곱미터 이하 대상이 되는 자는 현재 혼인중이거나 미혼인자녀(주민등록등본에 등재돼 있는 자녀)가 있는자만 해당합니다.

따라서 혼인중이 아니면서(사별 또는 이혼 포함) 미혼인 자녀(주민등록등본에 올라 있는 자녀)가 없는 경우에는 전용면적 60제곱미터 이하 주택형만 청약이 가능하므로 유의해야 합니다.

근거 : 주택공급에 관한 규칙 제43조(생애최초 주택 구입자 특별공급)

생애최초 특별공급은 세대수의 50%를 전년도 도시근로자 가구원수별 월평균 소득의 130% 이하인 자에게 우선공급합니다.

그리고 세대수의 20%를(우선공급에서 미분양된 주택 포함) 전년도 도시근로자 가구원수별 월평균 소득 기준의 160% 이하인 자에게 확대하여 일반공급합니다.

남은 주택은 160%을 초과하거나 부동산가액 기준을 충족하는 자 및 1인 가구 신청자를 대상으로 추첨하여 공급하며 경쟁이 있을 경우 해당지역거주자를 우선합니다.

유의해야 할 점은 1세대 1주택 기준이므로 세대 내 2명 이상이 각각 신청하여 1명이라도 선정이 되면 당첨자는 부적격처리됩니다.

근거 : 생애최초 주택 특별공급 운용지침

생애최초 특별공급 청약자격 관련 기타 예외사항으로 아래 사항을 유의해 주시기 바랍니다.

군복무중이어서 건강보험자격득실확인서가 없는 경우	군복무확인서와 의료보험자격득실확인서를 징구하고 이 경우 군복무자(직업군인 제외)는 소득이 없는 것으로 간주 하고, 군복무자의 배우자의 소득을 파악하여 월평균소득을 산정
직업이 프리랜서이고 소득이 불규칙한 경우	종합소득세를 신고한 사람인 경우에는 소득금액증명으로 소득을 확인하고, 신고하지 않은 사람의 경우에는 계약서 상의 계약금액으로 소득을 통해 월평균소득을 산정
유자녀 부부로 청약하려는 자가 입주자모집공고일 이전 출생하였으나 입주자모집공 고일 이후 출생신고를 한 경우	가족관계증명서를 확인하여 출생자녀가 부부사이의 자녀로 인정되는 경우 청약자격을 인정
입주자모집공고일 현재 근로자 및 자영업자가 아닌 자로서 전전년도 또는 당해 연도 에 소득(근로 또는 사업소득 등)이 있는 경우	전전년도 1월1일부터 입주자모집공고일 현재까지의 총 소득을 동 기간으로 나누어 월평균소득을 산정
자영업자이면서 근로자인 경우	전전년도 사업소득에 대한 월평균소득과 근로소득에 대한 월평균소득을 각각 산정하여 합산하되, 사업소득이 손실 로 되어 있으면 사업소득은 없는 것으로 하여 근로소득만으로 월평균소득을 산정

근거 : 주택공급에 관한 규칙 제43조(생애최초 주택 구입자 특별공급)

입주자모집공고일 현재 근로자 또는 자영업자로서 5년 이상 소득세를 납부한자여야 합니다.

상시근로자 근로소득 확인시점은 전년도 소득이며 사업자 및 프리랜서 등 소득 확인 시점은 전전년도 소득입니다.

민간분양의 경우 중요한 것은 신혼부부특별공급과 마찬가지로 소득을 초과해도 자산을 충족하는 경우에는 추첨제로 가능합니다.

반대로 소득을 충족한 경우에도 신혼부부특별공급과 마찬가지로 자산 초과는 상관이 없으므로 섣불리 포기하지 마시기 바랍니다.

<2022년(2023년 적용) 도시근로자 월평균소득 기준>

공급유형		구분	2022년도 도시근로자 가구원수별 월평균소득 기준 (2023년 적용) (단위 : 원)
			3인 이하	4인	5인	6인	7인	8인
소득 기준 구분	우선공급(기준소득, 50%)	130% 이하	~8,462,288	~9,908,673	~10,452,640	~11,312,131	~12,171,622	~13,031,113
	일반공급(상위소득, 20%)	130% 초과~160% 이하	8,462,289~10,415,123	9,908,674~12,195,290	10,452,641~12,864,787	11,312,132~13,922,622	12,171,623~14,980,458	13,031,114~16,038,293
추첨제 (30%)	소득기준 초과 / 자산기준 충족	160%초과,부동산가액(3.31억원)충족	10,415,124~	12,195,291~	12,864,788~	13,922,623~	14,980,459~	16,038,294~
	1인 가구	160%이하	~10,415,123	~12,195,290	~12,864,787	~13,922,622	~14,980,458	~16,038,293
		160%초과,부동산가액(3.31억원) 충족	10,415,124~	12,195,291~	12,864,788~	13,922,623~	14,980,459~	16,038,294~

• (가구원수 산정 기준) 무주택세대구성원 전원으로 산정. 단, 임신 중인 태아는 태아 수만큼 인정하되, 공급신청자의 직계존속(공급신청자의 배우자의 직계존속을 포함)은 입주자모집공고일을 기준으로 최근 1년 이상 계속하여 공급신청자 또는 그 배우자와 같은 세대별 주민등록표에 등재되어 있는 경우에만 포함.
• (월평균 소득산정 대상) 가구원수에 포함되는 가구원 중 만19세 이상인 성년자(세대주인 미성년자(자녀양육, 형제자매 부양) 포함). 단, 세대원의 실종 등으로 소득파악이 불가능한 경우에는 주민등록등본 말소를 확인하고 소득산정 대상에서 제외
• (월평균소득) 소득산정 대상자별 월평균소득을 합산한 금액. 근로자의 경우에는 비과세소득이 제외된 전년도 근로소득원천징수영수증상의 총급여액(21번) 및 소득금액증명상의 지급받은 총액(수입금액)을 근로기간(재직증명서상의 근무월수)으로 나누어 산정하고, 사업자인 경우에는 전년도 소득금액증명 원본상 소득금액을 사업기간(사업자등록증상의 기간)으로 나누어 산정.
• 소득산정은 청약신청자의 상황(계속적인 근로자 또는 사업자, 신규취업자, 이직자, 신규사업자, 프리랜서 등)에 따라 산정방식이 달리 적용되므로 본인의 상황을 “주택청약 FAQ(국토교통부 발간)”을 확인하여야 하며, 소득증빙자료가 제출되지 않으면 부적격처리 또는 계약포기로 간주될 수 있으니 반드시 본인의 자격요건 및 증빙서류를 준비한 후 청약하시기 바랍니다.

<자산보유기준>

구분	자산보유기준	자산보유기준 세부내역
부동산 (건물+토지)	3억3,100만원 이하	건축물	건축물가액은 해당 세대가 소유하고 있는 모든 건축물의 지방세정 시가표준액으로 하되, 없는 경우 지자체장이 결정한 시가표준액 적용
		토지	토지가액은 지목에 상관없이 해당 세대가 소유하고 있는 모든 토지의 공시가격(표준지·개별공시지가)에 면적을 곱한 금액. 단, 아래 경우는 제외「농지법」제2조제1호에 따른 농지로서 같은 법 제49조에 따라 관할 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면의 장이 관리하는 농지원부에 같은 농업인과 소유자로 등재된 경우「초지법」제2조제1호에 따른 초지로서 소유자가「축산법」제22조에 따른 축산업 허가를 받은 사람이며 축산업 허가증의 사업장 소재지와 동일한 주소인 경우공부상 도로, 구거, 하천 등 공공용지로 사용되고 있는 경우종중소유 토지(건축물을 포함) 또는 문화재가 건립된 토지 등 해당 부동산의 사용, 처분 등이 금지되거나 현저히 제한을 받는 경우로서 입주(예정)자가 구체적인 사실관계를 입증하는 경우건축물가액에 토지가액이 포함되지 않는 비주거용 건축물(상가, 오피스텔 등)의 부속토지도 토지가액에 포함(개별공시지가 기준)

근거 : 주택공급에 관한 규칙 제43조(생애최초 주택 구입자 특별공급)

특별공급 청약통장 조건을 잘 보셔야 합니다.

가입기간은 최소 6개월 이상이며 거주지별, 면적별 예치금 만족금액이 다릅니다.

국민주택의 경우에는 선납금 600만원이 필요하지만 민영주택은 아래 예치금이 선납되어 있으면 되니 유의하시기 바랍니다.

구 분	특별시 및 부산광역시	기타 광역시	기타 시/군
전용면적 85㎡ 이하	300만원	250만원	200만원
전용면적 102㎡ 이하	600만원	400만원	300만원
전용면적 135㎡ 이하	1,000만원	700만원	400만원
모든면적	1,500만원	1,000만원	500만원

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